En application de la legislation et de la règlementation en vigueur, la loi autorise tout étranger quelle que soit sa nationalité, a acquérir un bien immobilier en Tunisie dans les zones urbaines et a vocation d’habitation a condition d’établir une demande pour obtenir l’autorisation du Gouverneur de la zone ou se trouve le bien a acquérir.
L’acquisition d’un bien immobilier Neuf en Tunisie se fait en 4 étapes :
- Signature de la promesse de vente
* Dépôt du dossier auprès du gouverneur (pour acquéreur étranger) - Signature de l’acte final de vente.
- Signature de l’acte de précision.
- Délivrance du titre de propriété
1- GENERALITES
A/ Personnes de nationalité Tunisienne
Pour les personnes de nationalité Tunisienne, les contrats de vente se réalisent simplement, il n’y pas de démarches particulières a accomplir.
B/ Personnes de nationalité étrangere
Pour les personnes de nationalité étrangere, une autorisation administrative, dite ” Autorisation du Gouverneur ” , doit etre déposée au Gouvernorat (collectivité territoriale) de la région ou est situé le bien pour l’obtention de la dite autorisation.
Toute personne étrangere peut acquérir un bien immobilier a condition d’obtenir cette autorisation, qui représente une condition de validité pour la signature du contrat de vente définitif.
Cette autorisation n’est pas obligatoire en cas de revente.
2- REGLEMENTATION
Les Terrains Agricoles ne peuvent etre vendus aux étrangers quel que soit le motif de l’achat.
Les personnes de nationalité étrangere ne peuvent exploiter une terre agricole, par le biais de la location uniquement. Si le terrain est dans le plan d’aménagement d’urbanisme des villes, il est a usage d’habitation, si a contrario, le terrain ne fait pas partie de ce plan d’aménagement, il est réputé agricole et il est donc impossible pour un étranger de l’acquérir.
L’acheteur étranger a obligation de conclure une promesse de vente, un compromis qui fait mention : du bien immobilier, son prix, l’avance de prix et tous les renseignements d’identité du vendeur et de l’acheteur.
* Cette promesse est indispensable au dépôt du dossier, elle est obligatoirement rédigée par un avocat ou un notaire. Ce document fait foi du paiement de l’acompte.
* Un article de cette promesse doit prévoir une clause qui permet de récupérer toute ou partie des sommes versées lors de la promesse de vente en cas de refus du Gouverneur (Le refus est exceptionnel).
* Le vendeur s’engage dans la promesse de vente a ne pas vendre son bien immobilier a une autre personne que l’acheteur étranger tant que l’autorisation n’est pas délivrée, il va donc perdre des opportunités de vente et il peut demander de garder une somme définie sur l’acompte versé.
* Cette indemnité doit etre fixée lors de la rédaction de la promesse de vente, elle est généralement de 10% de la somme versée.
* Aucune législation n’existe a propos de l’avance a verser lors de la promesse de vente, ce montant est a négocier, et oscille généralement entre 10 et 30%.
* Tout étranger doit demander a la Banque qui versera l’acompte, une fiche d’investissement qui permettra de rapatrier l’investissement en cas de revente.
1ere étape : Promesse de vente :
. Acte sous seing privé ou authentique rédigé obligatoirement par un avocat a la cour d’appel ou de cassation ou encore un notaire s’il s’agit d’un bien immatriculé a la conservation fonciere c’est-a-dire un titre foncier ou titre bleu.
. Légalisation de signature par le promoteur et par l’acquéreur (l’étranger doit légaliser sa signature au consulat)
. L’enregistrement de cet acte a la recette des finances n’est pas obligatoire
. Le promoteur doit présenter a l’acquéreur tous document relatif au projet (le plan d’aménagement, l’autorisation de bâtir, les différents plans…)
. La promesse doit prévoir les conditions d’exécution des obligations mutuelles, le mode de paiement et essentiellement une clause pénale garantissant la bonne exécution de l’opération par les deux parties : par exemple mentionner l’obligation de signer le contrat de vente définitif sans retard et des l’obtention de l’autorisation du gouverneur sous peine d’activation de la clause pénale.
. La promesse de vente doit prévoir aussi la non attribution de l’autorisation du gouverneur et dans ce cas la restitution des sommes avancées par l’acquéreur ou d’une partie.
2ème étape : L’autorisation du gouverneur (décret du 04 janvier 1957 et loi n° 40 du 11/05/2005).
L’accord préalable du gouverneur de la région ou se situe le bien est soumis aux formalités suivantes :
. Formulaire a remplir par l’une des deux parties ou par le rédacteur
. Copie des documents justifiant l’identité des deux parties
. Copie du casier judiciaire de l’acquéreur
. Copie originale de la promesse de vente
. Certificat de propriété (titre bleu) et a défaut document justifiant l’origine de propriété du vendeur
. Quitus de la taxe municipale
. Déclaration des revenus du vendeur DUR (mesure fiscale)
. Attestation de la municipalité précisant la nature du bien et sa vocation
. Exploit d’huissier notaire précisant la nature du bien et sa description.
. Copie du plan de situation et plan topographique
. Plan d’architecture et plan de morcellement si le bien est en copropriété
. Si l’acquéreur ou le vendeur est une personne morale une copie de son dossier administratif (statuts, RC, identité fiscale..)
3ème étape : Contrat de vente définitif
. Le contrat doit mentionner sous peine de nullité le n° et la date de l’autorisation du gouverneur.
. Le transfert de propriété est réalisé par ce contrat.
. Signature légalisée des deux parties.
. Enregistrement a la recette des finances : la dernière loi de finance 2007 a prévu dans son article 34 un droit fixe + 1% droit de la conservation foncière pour les acquéreurs étrangers non résidents.
4ème étape : L’acte précision
Dans le cas d’un lotissement, le contrat de vente peut porter un titre foncier mere. Apres le morcellement effectué par les services de topographie, chaque appartement ou lot aura un titre foncier et un certificat de propriété indépendant et individuel a extraire du titre mere. Il faut donc signer un acte additif et de précision indiquant que le contrat de vente porte sur le nouveau titre. Il faut aussi prévoir des le début l’obligation par le vendeur de signer de cet acte sous peine de pénalité.
Voila donc l’aspect juridique du déroulement de l’acquisition d’un bien immobilier par un étranger selon notre réglementation. L’autorisation du gouverneur n’est pas un obstacle dans la mesure ou tous les éléments sont fournis avec sa demande.
